上半年房企融资上演“过山车”偿债压力之下成本持续走高

资料来源:每日经济新闻

每位记者吴若凡主编魏文一

在行业集中度不断提高的背景下,住房公司已经推出了大规模的发展模式,而高流动率则是对住房资本链的考验。

对于住房公司的重要性而言,融资并不是什么大问题。在过去的上半年,住房融资环境在第一季度经历了相对宽松的过程,在第二季度逐渐收紧。对于大量的中小型房屋,如何保护“钱袋”是继续前行的保证。今年下半年,房地产融资收紧的消息再次出现。那么,在下半年,房地产公司面临债务偿还和冲刺年度业绩的双重压力,什么是保证资金链稳定的基础?

在过去一年的上半年,房地产融资市场的表现一直起伏不定。到6月份,住房融资总额增加,外币融资额增加,融资情况非常不稳定。

今年一季度,住房企业融资中出现了“小阳春”。然而,自4月以来,情况急剧转变。特别是,银监会于5月17日发布的第23号文件明确要求商业银行,信托,租赁和其他金融机构不得违反规定进行房地产融资。在这种情况下,住房企业的融资额下降了。

《每日经济新闻》记者注意到,在巨额债务偿还的压力下,房地产企业的融资成本持续上升。

融资上演“过山车”

今年上半年,房地产融资市场起起伏伏,似乎是一个“过山车”。

今年一季度,整体融资环境延续了2018年底的变暖趋势,房屋企业融资中出现了“小阳春”。然而,自4月以来情况急剧转变。随着金融机构对房地产市场的非法借贷频繁发生,土地市场多次出现高价值土地,房企融资环境开始趋紧。

5月17日,中国保险监督管理委员会发布第23号通知,明确要求商业银行,信托,租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资,并强烈要求加强对真实贷款的监管。银行和信托等金融机构的房地产业。在此背景下,信贷贷款余额在3月和4月短暂反弹后于5月再次下跌。作为房地产企业融资的重要组成部分,信托贷款余额的波动具有一定的风靡作用,也反映了融资环境的变化。

根据同一政策咨询监测数据的不完全统计,2019年上半年,95家典型住房企业融资总额6613亿元,同比下降11.12%,环比增长7.35%。

科瑞研究中心副总经理杨克伟指出,第一季度和第二季度的住房融资绩效存在显着差异。第一季度“突增”的发展,特别是公司债券;自5月份以来,住房融资量“落崖”下降,且环比下降超过50%。数据继续在6月份下降。

原因在于同一政策咨询表示,第一季度延续了2018年11月开始的融资复苏趋势,融资额达到2016年以来的最高点,同比增长15%;第二季度融资环境收紧,使得住房企业第二季度融资总额大幅下降,达到2016年以来的最低值,导致上半年融资总额下降。

在企业方面,上半年50%的住房融资同比增加,而只有32%的住房融资增加了50%以上。

根据同一政策的分析,半数住房企业的融资规模有所减少。这是因为政府在4月收紧了融资政策,公司本身也有杠杆需求。另一方面,整体融资成本仍在继续。这种上涨也使一些公司不鼓励增加融资规模。

统计显示,2019年上半年共有23家住房企业融资超过100亿元,比去年同期减少7家。大规模融资主要是针对上半年迅速扩张的领先住房公司和企业。

凯瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》,在第一季度,一些城市的房价呈上升趋势,公司在取得土地时确实占用了一些高价值土地。随着融资渠道的收紧,在一定程度上,它也是为了纠正预期,强调“保持而不是投机”的核心基调太快无法收集。

债务偿还的高峰期“打顶”

根据国家发展和改革委员会和财政部于2018年5月发布的限制使用外债的政策,海外债券发行量在2018年下半年经历了“短暂减少”。对于国内环境持续收紧,2019年房屋企业面临债务偿还高峰,2018年底和2019年初,房企不得不再从海外借款。

据凯瑞统计,2015年公司债券和中期票据发行规模较大。大多数公司的债券期限为3至7年。 2019年,住房公司面临债务偿还的高峰期。今年上半年,2108亿元债券占2018年到期债券的93%。大多数住房公司不得不偿还债务以偿还旧债,导致债务大幅增加。在2019年上半年发行的债券。

2019年下半年,房地产企业到期债券为1706亿元,到期债券总额处于较高水平。到2020年下半年和2021年上半年,住房企业偿还债务的压力进一步加大,到期债券超过3000.1亿元,届时住房企业将面临更大的债务偿还和融资压力。

从对95家典型住房企业融资情况的监测来看,2019年上半年住房企业国内外债券融资总额为4139亿元,占2018年全年的57.3%。其中,国内债务人民币1331亿元,占2019年国内外债券发行总额的32%;境外发行债券2880亿元,占比68%,比2018年增加20个百分点。

从房屋企业单月发行债券来看,房屋企业融资环境自2018年11月以来呈现出升温迹象。这种情况一直持续到2019年4月,每月债券发行量接近800亿元。以上。此外,房地产公司的大部分债券已于今年到期。 2019年4月房屋企业发行的债务规模相对较大。 2019年1月发行的债券数量在过去两年达到顶峰。

值得注意的是,7月初,房地产公司再次集中海外借款。记者未充分计算7月上旬近20家房地产企业海外融资总额,近100亿美元。

记者发现,目前领先住房公司的融资成本在7.5%至8%之间,小型住房企业的融资成本在10%至12%之间,美元债务的平均成本约为8.9%,加上渠道成本。成本压力更大。

“融资环境继续收紧,企业资金链的压力越来越大。这是从其他渠道补充现金流量的必然选择。“一位机构消息人士表示,从长期时间表来看,这个”必须“是紧迫的。感觉更明显。

杨克伟指出,如果海外融资存在问题,住房企业的资金链可能会面临风险,机构可能会立即“打破贷款”。但无论是银行,私募股权基金还是资产管理公司,每家公司都有风险管理系统,标准也不同。